Gia đình mở quán ở tầng trệt, ở từ tầng hai trở lên. Lối lên nhà duy nhất đi xuyên qua quán: con đi học về phải lách qua bàn khách, người giao hàng chặn cầu thang, tối muộn đóng quán thì cả nhà phải chờ dọn xong mới đi lại được. Sau vài năm, gia đình muốn cho thuê mặt bằng, nhưng người thuê không chấp nhận chủ nhà đi xuyên qua cửa hàng của họ.
Nhà phố có tầng kinh doanh là loại hình phổ biến bậc nhất ở đô thị Việt Nam. Bài toán cốt lõi là hai hoạt động có giờ giấc và mức độ công khai khác nhau chia sẻ một mặt tiền hẹp.
Ba luồng cần tách
- Luồng khách: từ vỉa hè vào khu bán, cần mặt tiền mở, dễ nhìn thấy.
- Luồng hàng: nhập hàng, đổ rác, có khi là xe đẩy, thùng lớn; cần kho gần và lối đi không qua khu khách ngồi.
- Luồng người ở: ra vào nhà bất kể giờ bán hàng, cần riêng tư và an toàn.
Với mặt tiền 4–5 m, không thể có ba cửa riêng. Nhưng có thể có hai lối: một lối kinh doanh, một lối nhỏ cho người ở (khoảng 1 m ngang) dẫn thẳng tới cầu thang, có cửa riêng. Luồng hàng dùng lối kinh doanh ngoài giờ bán hoặc đi lối phía sau nếu nhà có hẻm sau.
Vị trí cầu thang quyết định tất cả
Cầu thang đặt ở giữa nhà cắt tầng trệt thành hai nửa, khu kinh doanh bị chia nhỏ. Cầu thang đặt sát một bên tường, bắt đầu gần mặt tiền, cho phép có lối người ở riêng chạy dọc tường và giữ nguyên một khối mặt bằng kinh doanh liền mạch. Phương án này tốn một dải khoảng 1 m chiều ngang suốt chiều sâu thang, đổi lại tách luồng hoàn toàn.
Một phương án khác: lối người ở vào từ mặt tiền, cầu thang lên thẳng tầng hai, tầng trệt phía sau thang là khu kinh doanh. Cách này hợp khi khu kinh doanh không cần sâu.
Tầng lửng: thêm diện tích hay thêm vấn đề
Tầng trệt nhà phố thường được làm cao để có tầng lửng. Tầng lửng dùng làm kho, văn phòng nhỏ, chỗ ngồi thêm cho khách. Cần lưu ý:
- Chiều cao: tầng trệt chia đôi bằng tầng lửng thì mỗi phần phải đủ cao cho người đứng; tầng trệt quá thấp mà vẫn làm lửng sẽ ra hai không gian đều thấp, bí.
- Tỷ lệ diện tích lửng so với sàn tầng trệt thường bị quy định giới hạn trong quy định quản lý xây dựng của địa phương; cần kiểm tra trước khi hứa với chủ nhà.
- Tầm nhìn: lửng lùi vào phía sau để mặt tiền giữ chiều cao, giữ ánh sáng và vẻ thoáng cho cửa hàng.
- Tải trọng kho: kho hàng trên lửng cần tính với kỹ sư kết cấu, hàng hóa nặng hơn sàn ở rất nhiều.
Vệ sinh, kho, kỹ thuật cho người thuê
Nếu tầng trệt có khả năng cho thuê, người thuê sẽ cần những thứ mà chủ nhà thường quên:
| Hạng mục | Tại sao người thuê cần | Chuẩn bị từ đầu |
|---|---|---|
| Vệ sinh riêng ở tầng trệt | Nhân viên, khách không lên tầng nhà ở | Gần hộp kỹ thuật, có thông gió |
| Đồng hồ điện, nước tách riêng | Tính chi phí rõ ràng | Chừa vị trí và đường cấp riêng |
| Chỗ đặt cục nóng máy lạnh | Khu kinh doanh thường cần làm mát công suất lớn | Vị trí không thổi hơi nóng vào lối người ở |
| Chỗ thoát khói bếp | Nếu kinh doanh ăn uống | Hộp kỹ thuật lên mái, không xả ra mặt tiền hay nhà bên |
| Cửa cuốn, cửa kéo | An ninh ngoài giờ | Hộp cuốn, ray, nguồn điện khi xây |
An toàn cháy: không phải chuyện riêng của người thuê
Khi kinh doanh ở tầng trệt và gia đình ngủ ở tầng trên, cháy ở tầng trệt là kịch bản nguy hiểm nhất vì cầu thang duy nhất nằm ngay trên đám cháy. Những nguyên tắc chung (chi tiết theo quy chuẩn an toàn cháy hiện hành):
- Cầu thang người ở nên được ngăn cách với khu kinh doanh bằng tường và cửa, không mở trống ra khu bán.
- Có lối thoát thứ hai từ các tầng ở: ban công, lô gia có thể tiếp cận từ bên ngoài, cửa thoát ra mái hoặc sang lối khác.
- Khung sắt bảo vệ ở ban công và cửa sổ phải có ô mở được từ bên trong.
- Kho hàng dễ cháy không đặt ngay dưới chân cầu thang.
- Bếp kinh doanh cách xa lối thoát và có thiết bị báo cháy.
Áp dụng: vẽ sơ đồ luồng cho một ngày
- Vẽ mặt bằng tầng trệt nhà phố 4,5 × 20 m, đánh dấu cửa, thang, vệ sinh, kho.
- Dùng ba màu vẽ ba luồng: khách (từ 7h đến 22h), hàng (sáng sớm, chiều), người ở (mọi lúc).
- Chỗ nào ba đường giao nhau, chỗ đó sẽ có xung đột. Sửa bằng cách dời thang, dời kho, tạo lối riêng.
- Vẽ thêm kịch bản: tầng trệt cho người khác thuê — lối người ở có còn độc lập không?
- Vẽ kịch bản cháy ở kho tầng trệt lúc nửa đêm — người ở tầng ba thoát ra đường nào?
Những lỗi quen
- Lối lên nhà đi xuyên qua cửa hàng.
- Không có vệ sinh ở tầng trệt, nhân viên dùng vệ sinh gia đình.
- Cửa sổ và ban công bị bịt kín bằng khung sắt không có ô thoát.
- Thoát khói bếp xả ra mặt tiền, ám khói cả mặt đứng tầng trên.
Việc làm tiếp theo: đi bộ một đoạn phố buôn bán, đếm xem bao nhiêu căn có lối riêng cho người ở. Chụp ảnh những căn làm tốt, ghi bề rộng lối đi và vị trí cầu thang — đó là bộ sưu tập giải pháp thực tế quý hơn nhiều tạp chí.
Câu hỏi thường gặp
Nhà phố vừa ở vừa kinh doanh nên bố trí cầu thang ở đâu?
Thường nên đặt cầu thang sát một bên tường, gần mặt tiền, kèm lối đi riêng cho người ở. Cách này giữ khu kinh doanh liền mạch và tách luồng hoàn toàn.
Có nên làm tầng lửng cho nhà phố kinh doanh không?
Có thể, nếu tầng trệt đủ cao để cả hai phần đều đứng thoải mái. Cần kiểm quy định địa phương về tỷ lệ diện tích lửng và tính tải trọng nếu dùng làm kho.
Tầng trệt cho thuê cần chuẩn bị những gì?
Vệ sinh riêng ở tầng trệt, đồng hồ điện nước tách riêng, vị trí cục nóng máy lạnh, đường thoát khói bếp nếu kinh doanh ăn uống, và cửa cuốn có sẵn nguồn điện.
Nhà có cửa hàng ở tầng trệt cần lưu ý gì về cháy?
Ngăn cách cầu thang người ở khỏi khu kinh doanh, có lối thoát thứ hai từ các tầng ở, khung sắt bảo vệ có ô mở từ bên trong và không để kho hàng dễ cháy dưới chân thang.
Lối riêng cho người ở cần rộng bao nhiêu?
Khoảng 1 m chiều ngang thường đủ cho một người đi và mang đồ. Quan trọng là có cửa riêng dẫn thẳng tới cầu thang, không đi qua khu kinh doanh.
